Ако участвате в сделка с недвижими имоти, много неща могат да се променят по време на целия процес. Между първия кръг на преговорите и крайната дата всяка от страните може да поиска различни условия.
Новация в недвижимите имоти е, когато замените стар договор с нов поради промяна на срока. Тъй като не можете просто да изтриете част от договора си и да направите промяната, имате нужда от законен метод. Вашият агент по недвижими имоти може да ви помогне да преведете процеса, а адвокат по недвижими имоти преглежда окончателния договор.
Покупката на жилище е една от най-значимите (ако не и най-големите) покупки, които някога ще правите. Ето защо е от съществено значение да имате всичките си патици подред, когато става въпрос за необходимата документация. Последното нещо, което искате, е сделката ви да се провали поради неясни условия.
Какво е новация?
Накратко, новацията е правен термин, който описва прехвърлянето на едно задължение или страна към друго. Вместо просто да добавя или променя съществуващ договор, новацията заменя старото споразумение с ново правно споразумение. Новацията изисква валиден предишен договор, взаимно споразумение между всички участващи страни и прекратяване на първоначалния договор.
Новациите могат да се случат навсякъде, където се формират валидни договори от финансовия пазар до покупката и продажбата на бизнес до недвижими имоти.
Какво е новация в недвижимите имоти?
Първо, важно е да разберете, че това, че имате нужда от новация, не означава, че сделката ви с недвижими имоти е застрашена. Вместо това е точно обратното - новацията ви предпазва от всяко объркване около договора.
Когато подадете оферта (или приемете оферта) за имот, имате нужда от писмен договор. Вашият агент по недвижими имоти гарантира, че всички условия на купувача и продавача са включени в това споразумение. След това и купувачът, и продавачът преглеждат договора и го подписват, за да подпечатат сделката.
Адвокат по недвижими имоти преглежда подписания договор, за да се увери, че всичко е наред. Въпреки това, често има дълъг път за пътуване между подписването на първоначалното споразумение и окончателното затваряне на дома.
И както се казва, всичко може да се случи. Следователно не е необичайно всяка от страните да поиска промени преди финалната линия.
Когато това се случи, агентът сключва изцяло ново споразумение, което прави предишния договор невалиден. Всички участващи страни разглеждат и подписват новия документ. Тогава адвокат по недвижими имоти трябва да прегледа отново този новоподписан договор.
Видове новации в недвижимите имоти
Има три основни форми на новация, които трябва да знаете, когато става дума за недвижими имоти. Те са както следва:
Примери за новация в недвижимите имоти
За щастие нововъведенията в жилищните транзакции са донякъде лесни за справяне, тъй като обикновено става дума само между купувач и продавач. В някои случаи може да има замесена трета страна, като банка или ипотечна компания. Нещата могат да станат малко по-предизвикателни в тези ситуации, но един добър агент може да помогне да се движат нещата гладко.
Имате нужда от новация всеки път, когато някой иска да промени условията в първоначалния договор, независимо колко големи или малки са. Освен това устните споразумения не издържат в дългосрочен план. Дори и двете страни взаимно да са съгласни за промяна, наложително е да имате писмено споразумение.
Простото разтърсване без сключване на нов писмен договор няма да бъде достатъчно доказателство или подкрепа за по-късни спорове. Следователно трябва да получите новация.
Ето няколко примера за най-често срещаните ситуации, които биха изисквали новация в a недвижим имот сделка.
1. Домашната инспекция разкрива проблеми
Ако купувате нов дом, разумно е да вземете проверка на дома за да се гарантира, че всичко е в изправност. Въпреки че продавачите трябва да разкрият напълно всички проблеми с имота, понякога нещата изскачат. Ако проверката разкрие голям, скъп проблем, може да искате да промените първоначалното споразумение.
Разбира се, няколко неща зависят от формулировката в първоначалното споразумение. Но обикновено можете да направите някои избори, когато проверката на дома се провали.
Например, представете си, че проверката на дома разкрива значителен проблем, като мухъл. Очевидно не искате да се преместите в дом с мухъл, но може да не сте готови да си тръгнете. Вместо това можете да поискате продавачите да решат проблема, да платят за проблема или можете да прекратите сделката.
Ако решите да поискате промени или продавачите да платят за ремонт, време е да предоговорите. След това ще предложите заявката си на агента на продавача; ако продавачът приеме, агентът съставя нов договор.
Това ново споразумение включва всички нови условия в детайли. След това вие и продавачът ще прегледате и подпишете новото споразумение, анулирайки старото.
2. Промените в цената
В примера по-горе, ако продавачите не са съгласни да решат проблема, те може вместо това да намалят каталожната цена. Нова цена (без значение каква е причината) налага изготвянето на нов договор. Още веднъж всички страни преглеждат промените, подписват се, ако са съгласни, и сделката се придвижва напред.
Друг пример за възможна промяна на цената би се дължал на проблеми с оценката. Ако оценката се върне с по-ниска стойност от каталожната цена, това може да е проблем. Вашият кредитор може да не е склонен да ви даде повече, отколкото струва жилището.
Въпреки това, в зависимост от това колко нетърпеливи са продавачите да продават, те може да се съгласят да намалят цената. Следователно ще ви трябва нов договор, за да посочите новата цена и всички нови условия. Друга възможност е продавачите да не са съгласни с оценката и да решат да платят за нова.
Ако това се случи, потенциално може да отложи датата на затваряне, което е друга причина за новация. (Повече за това по-късно).
3. Промяна в заключителните разходи
Подобно на промяна в каталожната цена, ако разходите за затваряне или други условия се променят, ще ви трябва нов договор. Няма значение защо или кой извършва обаждането, всяка вариация от първоначалните условия изисква ново писмено споразумение.
Размерът на разходите за затваряне може да се промени или може да има промяна в това кой ги плаща. Например, след откриване на проблеми при проверката на дома, продавачът може да се съгласи да покрие разходите за затваряне.
В този случай, въпреки че сумата на разходите за закриване е същата, все още се нуждаете от ново споразумение.
4. Имената на участващите страни се променят
Ако настъпи някаква промяна в това кой участва в сделката, имате нужда от новация. Например, a семейна двойка купува дом но след това избира да постави само името на единия съпруг в сделката. Ще трябва да има нов договор само с името на съпруга.
5. Крайната дата се променя
Ще ви е необходима и новация, ако крайната дата се промени по някаква причина. Не е нечувано крайната дата да се увеличи или по-вероятно да бъде отложена. Проблеми с инспекциите на дома, финансирането и оценките могат да забавят затварянето.
Може да има и прекъсвания с документи или една от страните може да има спешен случай. Без значение каква е причината, ако крайната дата на първоначалния договор се промени, ще ви трябва чисто ново споразумение.
Какво се случва със стария договор с новация?
Ако се притеснявате, че старият договор може да ви преследва, не се притеснявайте. Новацията напълно заменя предишния договор с чисто нов писмен договор. Това означава, че първоначалният договор става нищожен.
Предишният договор вече няма да предоставя валидно доказателство за споразумение. Ако след новацията и двете страни решат да се върнат към предишното състояние, все още се нуждаете от нов договор. Не можете просто да използвате стария.
Свързани въпроси
Каква е разликата между новация и цесия при недвижими имоти?
За разлика от новацията, цесията не замества първоначалния договор. Вместо това прехвърля правата и ползите от една страна на друга. Първоначалната страна (цедентът) все още носи тежестта на първоначалния договор, но ползите отиват за цесионера.
В тази ситуация, ако възложителят не успее да спази края на договора, цесионерът може да го държи отговорен. Оригиналният договор все още е валиден и изпълним. При новация, както беше обсъдено, чисто ново споразумение заменя старото.
Какво е анулиране на недвижими имоти?
Когато анулирате договор за недвижим имот, можете да се откажете от сделка по различни причини. Анулирането по същество ви поставя на същото място, на което сте били преди подписването на договор. Може да искате да се откажете, ако не сте разбрали условията при подписването, ако сте променили решението си след това. Дали обаче имате право да анулирате договор зависи от конкретните обстоятелства.
Дали иновациите са само въпрос на недвижими имоти?
Новациите обикновено се използват в недвижими имоти, както за жилищни, така и за търговски сделки. Те обаче не са само за сделки с недвижими имоти.Нововъведенията също са необходими за бизнес придобивания, сливания, изкупувания и други подобни транзакции. По принцип всеки път, когато условията на договор се променят, новацията става вероятна реалност.
