Купуването на къща е едно от най-важните решения, които можете да вземете в живота си на зряла възраст. Има различни причини, поради които семейна двойка би купила дом на едно име. Може би единият съпруг има по-добър кредит или може би това е инвестиционен имот; така или иначе, трябва да разберете условията.
Ако сте семейна двойка, която купува къща под едно име, знайте плюсовете и минусите на решението. Трябва също така да познавате общото право на вашата държава и правилата за обществена собственост. И накрая, определете дали вашият съпруг ще бъде върху ипотеката, собствеността или нито едно от двете.
Закупуване на жилище под едно име
Единият съпруг може да купи къща без другия, ако са женени. Всъщност, според SFGate, понякога е по-практично да кандидатствате за ипотека само с един съпруг.
Възможно е кредитът на съпругата да е нарушен или съпругът да е безработен. Това са двете най-често срещани причини двойка да закупи жилище на едно име. Съвместните ипотеки, от друга страна, предоставят някои предимства:
Трябва внимателно да претеглите предимствата и недостатъците на закупуването на жилище само на името на един партньор. Не забравяйте, че актът и правото на собственост ще бъдат само върху акта и правото на собственост на съпруга или съпругата, които вземат заема.
Лоша кредитна история
Когато единият партньор има слаб кредит, една семейна двойка е по-вероятно да спечели от закупуването на къща поотделно. Неблагоприятната история на плащанията в кредитното досие на едно лице може да застраши молбата ви за жилищен кредит или драстично да повиши лихвените проценти и месечните плащания.
Основната причина да не купувате къща заедно е, че единият от съпрузите има ужасен кредит. Използването на потребителския отчет и оценката на FICO на някой с превъзходни записи на заеми може да улесни квалифицирането.
Обмислете обаче кредитните си проблеми в контекста на доходите, активите и дълга на вашия съпруг. Тези други аспекти са също толкова важни.
Съпруг с ниски доходи
Друга причина една семейна двойка да избере да купи къща на едно име е, ако единият съпруг има малък или никакъв доход. Тази ситуация може да възникне поради множество причини.
Съотношението дълг към доход (DTI) се взема предвид от фирмите за жилищно кредитиране по целия свят, включително Обединеното кралство, Канада, Австралия, Флорида, Тексас, Калифорния, Джорджия и други. Съотношението DTI не се подпомага от съпруг с ниски доходи, въпреки че техните дългове може да го направят.
Получаване на ипотека без вашия съпруг
Без другия съпруг съпругът или съпругата могат да отговарят на изискванията за ипотека. Трябва ли, от друга страна, да кандидатствате за ипотека без съпруга/та?
Дали да кандидатствате за ипотека съвместно зависи от вашите финансови обстоятелства. Ако и двамата имате: Ето някои насоки, които могат да бъдат полезни:
Тъй като банките оценяват общия ви доход, ще можете да получите по-голям заем, ако имате равен кредит. За предпочитане е да кандидатствате за ипотека с партньора си в повечето случаи.
Формуляр за искане за ипотека
Можете да кандидатствате за ипотека без вашия съпруг, но фирмата ще реши дали да одобри или не молбата ви въз основа на четири ключови фактора за подписване. Сред тези елементи са:
Кредитният рейтинг и доходът на единия съпруг ще бъдат взети предвид отделно при кандидатстване за заем. От друга страна, проблемите с дълга и активите са по-трудни за решаване. Зависи кой съпруг какво притежава и къде живеете както по отношение на активи, така и по отношение на дългове.
Имат ли значение кредитният рейтинг и доходът при кандидатстване за ипотека?
Дали има смисъл единият съпруг да кандидатства за ипотека, а не и двамата, зависи от техния доход и кредитен рейтинг.
Кредиторите често могат да направят разлика между доходите на съпруга и съпругата. Всеки има W-2 през повечето време.
Дивиденти от инвестиции или приходи от продажба на акции и облигации могат да бъдат източници на споделен доход. Банката ще разгледа тези комбинирани сценарии за доходи и ще прецени спрямо други индивидуални доходи.
Кредитните резултати са още по-лесни за разбиране. Всеки партньор има свой собствен. В резултат на това заемодателят ще вземе предвид само кредитното досие на съпруга, който иска заема.
Активи и дългове
Дълговете и активите на двете страни също играят роля при определянето дали съпругът може да получи ипотека без жена си.
Когато единият съпруг подаде молба за ипотека сам, собствеността на името на съпругата или дълговете на името на съпруга могат или не могат да бъдат проверени внимателно. Зависи от два фактора:
Застрахователите трябва да проверят дълговете на съпруга, който не взема заеми, според Федералния жилищен орган. Банката може да раздели финансовите инструменти на отделния собственик за традиционни заеми, но е малко вероятно да го направи.
Обичайно право срещу държави с общностна собственост
Ако сте женен, дали можете да си купите къща без вашия съпруг се определя от държавата, в която живеете. Живеете или в държава с обществена собственост, или в държава с общо право.
Държави на общностна собственост
Ако живеете в състояние на общностна собственост, вие и вашият съпруг притежавате всички активи, придобити по време на брака. Има девет щата с обществена собственост: Аризона, Калифорния, Айдахо, Луизиана, Невада, Ню Мексико, Тексас, Вашингтон и Уисконсин.
Възможно е да оставите вашия съпруг извън ипотеката, ако живеете в държавна общностна собственост. Ако обаче кандидатствате за заем от FHA или VA, заемодателят ще трябва да вземе предвид и дълговете на вашия съпруг. Това може да е проблематично, ако вашият съпруг има много дългове, защото може да увеличи съотношението дълг/доход.
Ако държите съпруга си извън ипотеката по друга причина, като нисък кредитен рейтинг, това може да е от полза. Ако живеете в щат с обществена собственост, но не искате вашият съпруг да има право на собственост, това няма да е възможно. Поради законите за общностна собственост вашият съпруг ще притежава 50% от дома.
Държави с общо право
Обратното на държавата на общностна собственост е държавата на общото право. Общото право означава, че споделяте еднаква собственост върху всяка собственост, която сте придобили, докато сте женени. Можете да кандидатствате за ипотека без вашия съпруг и заемодателят няма да може да вземе предвид финансите си.
Държавите с общо право също ви позволяват да поставите името си върху титлата без вашия съпруг. Ако възникне обстоятелството, когато вие и партньорът ви се разделите, домът ще бъде само ваш.
Съображения за покупка на жилище
Има няколко неща, които трябва да имате предвид, когато сте на път да кандидатствате за жилищен кредит. Стандартът е да изберете конвенционален заем, но това е почти невъзможно, ако имате по-малко от звездния кредит. Можете обаче да разгледате няколко различни опции.
Купете къща сами
Ако доходът ви е достатъчно висок и кредитният ви рейтинг е добър, можете да кандидатствате за ипотека без вашия съпруг. Това е от полза, ако вашият съпруг има лош кредитен рейтинг.
Лошият кредитен рейтинг може да доведе до по-високи лихвени проценти и да доведе до по-скъпа ипотека. Освен това в много случаи кредиторите дори няма да обмислят да ви отпуснат заем, ако имате лоша кредитна история.
Кандидатствайте за заем от FHA
Ако кредитният рейтинг на вашия съпруг ви пречи да имате конвенционален заем, можете да кандидатствате за заем от FHA. Заемът от FHA няма специфични изисквания за кредитен рейтинг. Заемодателите обаче обикновено запазват най-добрите лихви за кредитополучатели с кредитен рейтинг 620 или повече.
Поправете кредита си
Ако вие или вашият съпруг имате нисък кредитен рейтинг, работете върху поправянето му. Можете да направите това, като плащате сметките си навреме всеки месец, коригирайки всички грешки в кредитния отчет. Опитайте се да премахнете оспорваните сметки и да поддържате кредитни сметки отворени, но ги използвайте разумно.
Предимствата на единия съпруг по ипотеката
Семейните двойки, които купуват жилище или рефинансират сегашния си дом, не трябва да включват и двамата съпрузи в ипотеката.
Това понякога може да бъде от полза въз основа на финансовото състояние на единия съпруг. Има няколко причини семейната двойка да иска да закупи жилище само на името на единия съпруг.
Избягвайте кредитни проблеми
Проблеми с ипотеката могат да възникнат, когато един от съпрузите има лош кредит по съвместна молба. Ипотечните кредитори са склонни да изтеглят обединени кредитни отчети с историята и резултата на всеки кандидат. След това кредиторите използват най-ниския от двата резултата или средния от трите резултата, за да оценят заявленията.
Терминът за този процес е представителният кредитен рейтинг. За съжаление кредиторите не осредняват кредитните резултати и на двамата кандидати. Вместо това те отхвърлят по-добрия резултат на кандидата и правят оферта въз основа на по-ниския.
Тази ситуация може да доведе до по-висок лихвен процент и изобщо да причини проблеми с квалифицирането за заем. Кредитни резултати под 580 обикновено се отказват от повечето кредитори. Ако вашият съпруг има кредитен рейтинг около това, трябва да кандидатствате за заема сами.
Спестете пари от ипотечни лихви
Ако единият съпруг има добър кредит, но другият съпруг има отличен кредит, съпругът с по-висок кредит трябва да помисли да кандидатства сам. Това може да ви помогне да осигурите по-ниска ипотечна ставка и да ви спести хиляди от вашия жилищен заем в дългосрочен план.
Федералният резерв проведе проучване за цената на ипотечните кредити. 10% от собствениците на жилища биха могли да платят поне 0,125% по-малко, ако по-квалифицираният купувач беше кандидатствал сам. Други 25% от кредитополучателите биха могли значително да намалят разходите си по този начин.
Запазете активи, ако единият съпруг има дългове
Вашият дом се счита за актив, който може да бъде задържан или конфискуван при определени обстоятелства. Просрочени студентски заеми, неплатени данъци или издръжка на деца или неплатени съдебни решения могат да направят вашия съпруг уязвим за конфискация на активи. Купуването на къща на едно име може да я защити от кредитори.
Това важи и ако купувате къщата с пари преди брака. Въпреки това, ако вашият съпруг е натрупал дълг след брака, защитата може да не се прилага.
Опростете планирането на имоти
Наличието на дома на името на единия съпруг опростява планирането на имуществото, особено в случай на втори брак. Ако искате да оставите къщата си на децата си от първи брак, това е по-лесно. Това е така, защото вашият съпруг няма да има права върху него.
Предотвратяване на битки при развод
Никой не планира развод, когато се ожени. Ако обаче влагате по-голямата част от парите, процесът е опростен, ако купите къщата.
Минусите от ипотеката на един съпруг
Ако и двамата съпрузи имат сравним кредит и общо планиране на имоти, има смисъл да използвате съвместна молба за ипотека. Изоставянето на съпруг с добра кредитна история може само да намали способността ви да получавате заеми.
По-малко доходи
Най-големият недостатък да оставите съпруга си извън ипотеката е, че не можете да отчетете този доход в заявлението. Това може да повлияе на сумата, която можете да заемете. По-големият доход означава, че можете да си позволите по-голяма ипотечна вноска и увеличава максималната сума на кредита.
Двойките, които кандидатстват за ипотека заедно, често могат да си позволят по-големи и по-скъпи жилища от самотните кандидати.
По-високо съотношение дълг/доход
Вашето съотношение дълг към доход (DTI) е засегнато, ако оставите съпруга си извън ипотеката. Съотношението дълг към доход е начинът, по който кредиторите определят колко къща можете да си позволите. DTI се определя чрез сравняване на вашия брутен месечен доход с месечните ви задължения.
Месечните дългове включват студентски заеми, заеми за автомобили и плащания по кредитни карти. След това ипотечните кредитори определят колко остава в бюджета ви за плащане на ипотека. Колкото по-високи са доходите ви и по-нисък е дългът ви, толкова повече къща можете да си позволите.
Изискванията на DTI са по-трудни за изпълнение, ако лицето в заявлението има големи дългове и може да не отговаря на изискванията за сумата на заема, която очаква.
Малки права върху собствеността
Ако не сте с ипотека, но вашият съпруг е, можете да имате малко права върху Имот . Вашият партньор може да вземе големи решения без вашето съгласие.
Тези решения включват вземане на заеми срещу капитала на дома, продажба на имота и оставяне на имота на някой друг. Ако не сте с ипотека, не сте длъжни да знаете какво се случва с дома.
Какви са изискванията за ипотека?
Не е нужно да включвате вашия съпруг, който не взема заеми, във вашата ипотечна бележка и също така не е необходимо те да присъстват в заглавието или акта. Банката обаче все още изисква съпругът, който не взема заем, да подпише някои документи.
Това е така, защото съпругът, който не е ипотечен, все още притежава къщата и банката иска да е сигурна, че може да възбрани, ако двойката изостане с плащанията си.
Трябва да разгледаме компонентите на ипотеката, за да разберем защо банката прави това. Заемът се състои от два важни документа:
Ипотеката и нот
Въпреки че това може да изглежда като малка разлика, тя е от решаващо значение. Бележката, която е ангажимент за плащане, трябва да бъде подписана само от съпруга заемател. Ако ипотеката е просрочена, банката няма да преследва другия партньор за обезщетение.
Защо тогава банката изисква и двете страни да подпишат ипотеката? Тъй като ипотеката е право на задържане върху имота, това е така и това е правният документ, който дава на банката правомощия да възбрани и изземе имота.
Дори ако не са отговорни за изплащането на дълга, съпругът или съпругата, които не са в бележката, запазват собствеността върху имота. Това може да доведе до спор чии права на собственост са с предимство пред другия.
Свързани въпроси
Ако оставя името на моя съпруг извън заглавието, мога ли да го добавя по-късно?
Ако оставите името на съпруга си извън заглавието, можете да го добавите по-късно чрез акт за отказ от иск. Актът за отказ от иск ви позволява да прехвърлите имуществени интереси от едно лице на друго. Лицето, което прехвърля интереса, се нарича дарител, а получателят се нарича получател.
В допълнение към добавянето на вашия съпруг към заглавието, хората получават актове за отказ по различни причини. Премахване на съпруг след развод, предаване на имущество на друг член на семейството и поставяне на имущество в тръст са някои от причините. Недостатъкът е, че актът за отказ от иск не предоставя никакви гаранции за нито една от страните относно имота или собствеността върху него.
Може ли единият съпруг да рефинансира ипотека без другия?
Ако единият съпруг има съществуваща ипотека, той може да рефинансира ипотеката само на свое име. Ако и двамата съпрузи са със съществуваща ипотека, опциите зависят от целите на рефинансирането.
Ако и двамата съпрузи искат да останат на обща ипотека, и двамата трябва да кандидатстват за нов жилищен кредит. Невъзможно е да рефинансирате само с един кредитополучател и да запазите и двете имена в ипотеката.
В ситуации на развод нещата могат да бъдат трудни. Ако едно лице иска да премахне името на другото лице от ипотеката, отстраненото лице трябва да се съгласи. Не можете да рефинансирате съвместна ипотека без съгласието на различния кредитополучател; това се счита за ипотечна измама.
Съпругът, който остава в ипотеката, трябва сам да се класира за заема. Това означава да отговаряте на изискванията за кредитен рейтинг, заетост, доходи и съотношение дълг към доход. Останалият съпруг по заема също ще трябва да плати разходите за затваряне.
Препоръчано
