Купуването на къща е силно ангажиран процес, с много фактори, които влияят върху способността на купувача да приключи покупката. Обикновено бъдещите купувачи на жилища се фокусират върху характеристиките на къщата като квадратни метри, размер на стаята и дворно пространство, когато търсят имоти. Въпреки това, фактори на или в близост до имота могат пряко да повлияят на договора ви за покупка и да причинят спънки пред собствеността.
Повечето купувачипоръчайте оглед на домаза да могат да оценят състоянието на основната конструкция и жилищните помещения. Проучването на самата земя и границите на имота обаче дава много по-ясен поглед върху това, което възнамерявате да закупите. Вашият мечтан дом може да включва посегателства върху собствеността, които могат да повлияят на вашето желание или способност да продължите процеса на закупуване на жилище.
Понякога структурите могат да се простират отвъд границите на техните собствени линии в съседната област. Тези посегателства нямат физическа връзка, но тяхното наличие може да повлияе на определени условия, свързани с договора за продажба. Трябва да проучите някои важни неща относно правните последици, които посегателствата могат да имат за купувач, който прави оферта.
Ако сте в процес на преместване и обмисляте да наемете хамалска компания, може да се чудите Колко време отнема на хамалите да натоварят камион .
Какво е посегателство?
Посегателството е всяко навлизане от законните граници на един имот през законните граници на съседен имот. Посегателството се разграничава правно от посегателството, като се фокусира върху собствеността върху собствеността, а не върху използването на собствеността. Примерите включват дърво, навес или добавка към дома, простираща се покрай линията на съседния имот.
Тъй като линиите на собствеността не са толкова строго сегментирани в реалното пространство, колкото са на геодезичните карти, посегателството може да се случи лесно и неволно. Това може да доведе до правни и финансови тежести, които не са предвидени от собственика на жилището или потенциалния купувач. Значително посегателство би могло евентуално да направи имот непродаваем и в крайна сметка непродаваем.
Посегателствата могат да бъдат лична неудобство, но по-важното е, че могат да причинят объркване относно истинските граници между парцелите. Те могат да нарушат всички планирани дългосрочни ремонти, да позволят нежелано проникване или да се окажат неприятни за очите. Освен това те могат да обтегнат и влошат приятелските отношения между съседите.
Как да идентифицирате посегателството?
Първата стъпка при идентифициране на посегателство върху дадена собственост е достъпът до всякакви публични регистри. Офисът на вашия местен оценител трябва да разполага с копия от документи за собственост или проучвания на земята, определящи площта, размера на парцела и границите. Тези документи дават отправна точка, особено ако документацията е актуална.
Дори въоръжени със съществуваща документация, добра идея е да поръчайте проучване на земята за потвърждение. Проучване ще определи къде минават границите между и около въпросната земя. Те също така ще посочат всякакви сервитути, които са ограничени посегателства за удобство между вас и вашия съсед.
Посегателствата и сервитутите често се уговарят по взаимно съгласие между собствениците на съседните имоти. Такива само устни споразумения могат да предизвикат правни конфликти за потенциален купувач по отношение на справедливата пазарна цена и застрахователните разходи. Наличието на законово определени граници помага за разрешаването на всякакви въпроси относно собствеността и правата на собственост и изяснява продаваемата земя.
Как посегателството влияе върху процеса на покупка?
Едно голямо притеснение при посегателство е как то ще се отрази на вашата застрахователна отговорност и разходи. Очертаващото се портокалово дърво на съседа може да е желана характеристика, която нямате нищо против да имате в задния си двор. Въпреки това, повреда от паднал крайник може да ви накара да носите отговорност за щетите на тяхното дърво и да натоварите застрахователната полица на собствениците ви.
Едно посегателство също може да повлияе негативно върху стойността на препродажбата на вашия имот. Бъдещият купувач може да не е толкова отстъпчив като вас относно навеса на съседа, който да се простира върху техния имот. Обратно, разрешаването на посегателството може значително да увеличи разходите за застраховка, както за собствеността, така и за самата структура за посегателство.
Финансовите тежести, свързани с посегателствата, могат потенциално да намалят привлекателността на имота за купувачите. Допълнителните разходи за застраховка в допълнение към цената на продавача може да обезсърчат купувачите да обмислят продажбата. Тези свързани главоболия могат да накарат купувачите да намалят офертата си за покупка или да я отменят напълно.
Какви стъпки са включени в покупката при посегателство?
В зависимост от държавата и нейните закони за собственост, по-голямата част от тежестта по отношение на посегателства върху собствеността пада върху продавача на имота. Продавачът трябва да разкрие всички посегателства на потенциалните купувачи и да осигури проучване на залога, за да ги потвърди. Осигуряването на точни законови граници е от решаващо значение, тъй като засяга разходите за застраховка на собствеността на купувача и допустимостта на ипотека при техния кредитор.
След това купувачът може да позволи посегателствата или да поиска от продавача да ги коригира, преди да се съгласи с договор. Разрешаването на посегателствата приема всички свързани разходи, като например застраховка за отговорност за посегателството или допълнителни данъци върху собствеността. Това също така означава по-малко коригиране на имота или обновяване и разбирателство със съседа по отношение на навлизащия имот.
Ако купувачът не желае да поеме посегателството и последиците от него, продавачът трябва да го коригира. Те трябва да свършат крака, като се свържат със съседните собственици, за да преместят или разрушат навлизащата част. Неуспехът да се поправят задоволително нещата може да освободи купувача от всяко задължение да продължи преговорите с продавача.
Кой управлява процеса на посегателство?
Разрешаването на проблем с посегателство ще зависи до голяма степен от тежестта на посегателството. Един обикновен разговор може да реши нещо толкова дребно като обрасла градина или прекалено разтеглена ограда. Въпреки това, голямо посегателство може да се окаже по-сложно и да включва правни действия чрез преоценка на собствеността и граждански дела.
Основната фигура при разрешаването на едно посегателство е геодезистът. Тъй като проучването на земята е от ключово значение за определяне къде са границите, ще ви е необходима оценка от професионалист. Проучването на коловете на имота ясно очертава границите на имота и степента на посегателство.
Ако продължите с процеса на закупуване, няколко други експерти трябва да се включат. Вашият застрахователен агент и ипотечен кредитор оказват влияние върху финансирането и покритието на задълженията ви. Ще ви е необходим и адвокат, за да изготвите споразумения за собственост или да се справите с конфликти или преговори около премахване на посегателство или договори за сервитут.
Възможни средства за защита срещу посегателство
Най-простото решение по отношение на посегателство върху собственост е да говорите със съседа си и да се споразумеете за решение. Обикновени посегателства като дърво, ограда или градина се коригират лесно чрез преместване или премахване на изпъкналата част. Фиксираните структури и добавки може да бъдат по-трудни за коригиране, но можете да разрешите проблемите със спокойна, гражданска дискусия.
Ако изчистването на линията на собственост не е възможно или податливо, съседните страни могат да сключат финансово споразумение за посегнатата земя. Посягащата страна може да наеме или закупи тази конкретна част от земята от собственика на имота. Това ще позволи и на двете страни да участват във финансовите отговорности, създадени от посегателството.
В случай, че съседните страни не могат да постигнат съгласие, неутрална трета страна може да им помогне при посредничеството в ситуацията. Преговарящият трета страна може да помогне за установяване на условия, които да са от полза и за двете страни, без да включва законни канали. Скъпият и отнемащ време съдебен процес за имоти е последната мярка в процеса на разрешаване и може да породи враждебност между съседите.
Отстраняване на посегателство
Ако купувачът настоява, продавачът трябва да отстрани всички посегателства, преди да продължи с преговорите за продажба на имота. Това може да се окаже дълъг и досаден процес, но продавачът може да предприеме стъпки, за да коригира ситуацията. За продавача е особено изгодно да предлага на купувача договор за земя за улесняване на продажбата.
След като продавачът получи заложеното гранично проучване, продавачът има законното право да премахне посегателството в нарушение. В знак на любезност продавачът трябва да се свърже с квартала, преди да започне каквото и да е премахване или разрушаване. Всъщност някои държавни закони може да го изискват по закон.
Продавачът също има право да поиска от съседа да премахне или премести посегателството. С малко късмет този процес ще протече без съпротива и продажбата може да продължи.
Има вероятност само съдия да разреши спора за посегателство. Ако продавачът трябва да отнесе делото до съда, изчакването на присъда може да забави или спре продажбата. Ако сделката се провали, продавачът все още трябва да разреши посегателството и да разкрие всички подробности на бъдещи клиенти.
Свързани въпроси
Колко близо до линия на имот мога да строя?
Изискванията за близост варират от щат до щат и зависят от ограниченията на сградата и противопожарния кодекс. Те също така вземат предвид предвидената височина на конструкцията и могат да включват предвидената й употреба и ограничения за зониране. Обща насока за изграждане на страничен и заден двор е три фута от линията на имота, но винаги проверявайте първо.
Трябва ли ми разрешение за посегателство?
Разрешението за посегателство обикновено е за използване на правото на преминаване между границите на вашия имот - с други думи, пътното платно. Използването на пътища обикновено не се прилага за продажба на имоти, така че не трябва да е необходимо разрешение. Въпреки това, най-добре е да се консултирате със законите и кодовете на собствеността на вашата държава, за да потвърдите дали ще ви трябва за премахване на структура.
Какво покрива застраховката за собственост?
Основната застраховка за собственост защитава купувача от всякакви искове за собственост и гарантира инвестицията на притежателя на полицата в имота. Допълнителните потвърждения могат да защитят срещу всякакви права на задържане от предишен ремонт и претенции за граници, подкрепени от проучване на земята. Застраховката за собственост обаче не покрива никакви бъдещи измамни схеми за несъзнателно ипотекиране на вашия имот.
