Притежавате ли земя в жилищен или селски район? Ако го направите, има шанс сервитутът за комунални услуги да минава през вашия имот. Въпреки че земята все още принадлежи на вас, компаниите за комунални услуги може да имат специални права върху конкретен парцел земя във вашия имот.
Сервитутът за комунални услуги често струва по-малко от физическото пространство, което заема на вашата земя. Това е така, защото сервитутът за комунални услуги не означава, че продавате парче земя. Това означава, че продавате правата върху това парче земя.
Стойността на служебния сервитут обаче зависи от това колко ще повлияе върху способността ви да използвате земята си. Определянето на стойността на сервитута за комунални услуги е несъвършена наука. Има оценители на земя, които са специализирани в оценяването на сервитути. Въпреки това, няма един универсален метод за оценка.
Какво е комунален сервитут?
Сервитутът за комунални услуги е част от земя в частен имот, използвана от компании за комунални услуги. Компаниите за комунални услуги могат да използват тази част от земята за неща като канализация, кабели или електрически линии. Много хора вярват, че компаниите за комунални услуги притежават тези части от земята. От правна гледна точка обаче тези части от земята функционират подобно на договора за наем.
Собственикът на имота запазва собствеността върху земята, като същевременно дава специални права или привилегии на компаниите за комунални услуги.
Видове комунални сервитути
Комуналните сервитути могат да бъдат или временно или постоянно . Временните комунални сервитути са често срещани, но имат малък или никакъв ефект върху стойността на имота. Постоянните сервитути са по-трудни за оценка. Това е така, защото тяхната стойност се отразява в общата стойност на имота.
По отношение на това как са построени, сервитутите могат да бъдат над главата, повърхността или под повърхността. Режийните сервитути могат да включват телефонни или електрически линии. Повърхностните сервитути могат да включват дренажни или канализационни системи. Подземните сервитути могат да включват комуникационни или канализационни линии.
Въпреки това е важно да се отбележи, че много комунални сервитути ще бъдат под формата на два или дори три от тези видове. Например въздушна електрическа линия може да изисква инсталирането на стълб във вашия имот. Типът сервитут за комунални услуги върху вашия имот влияе върху използването на земята и в крайна сметка върху стойността на вашия имот.
Защо са необходими комунални сервитути?
Комуналните сервитути се създават, за да защитят правата както на собственика на земята, така и на компаниите за комунални услуги. При поемане на собственост върху земята, собственикът на земята се съгласява с необходимостта от сервитута. Те също така поемат отговорност за всякакви щети в резултат на сервитута.
В жилищните райони комуналните услуги се изграждат в рамките на инфраструктура, която позволява безпроблемни актуализации и надстройки. Това поддържа ниски смущения и също така намалява разходите за комунални услуги за членовете на общността.
Как да оцените или оцените сервитут за комунални услуги
Да се оцени стойността на сервитута за комунални услуги е трудно какво всъщност се продава . Когато се оценява комунален сервитут, не се оценява физическата земя. По-скоро се разменят правата върху тази земя.
В резултат на това оценката на сервитута се основава не на ползата за комуналната компания, а на вредата за собственика на земята. Като се има предвид сложната правна природа на сервитутите, важно е да се консултирате с професионален оценител, когато купувате, продавате или прехвърляте земя.
Методи за оценка на сервитута
Федерален метод
Федералният метод, понякога наричан метод преди и след, е просто изчисление. Той оценява стойността на целия имот преди влизането на сервитута и стойността на целия имот след това.
Въз основа на федералния метод стойността на служебния сервитут е разликата между тези две числа. Например, един имот може да струва 0 000, преди да бъде придобит сервитут. След като сервитутът бъде придобит, той може да струва 000. След това сервитутът ще бъде оценен на 5000 долара.
Метод на сумиране
Този метод е по-сложен и разглежда по-отблизо въздействието на сервитута върху общата стойност на имота. С това изчисление собственикът на имота и комуналната компания трябва да се споразумеят за това какъв процент от правата има всяка страна.
По-долу е дадена груба насока как могат да изглеждат тези проценти:
ПРОЦЕНТ | НИВО НА ВЪЗДЕЙСТВИЕ | ПРИМЕРИ ЗА СЕРВИТУТ |
| 90%-100% | Драматично въздействие върху повърхностното използване на земята. | Подслушано електрическо окабеляване, канализация, дренаж, напояване, тунелиране за лесен достъп. |
| 75%-89% | Голямо въздействие върху повърхностното използване на земята. | Подслушани ел. инсталации, канализация, канализация. |
| 51%-74% | Известно въздействие върху повърхностното използване на земята. | Тръбопроводи. |
| петдесет% | Собственикът на имота и комуналното предприятие се съгласяват за равно използване. | Подпочвени съобщителни линии, канализационни линии. |
| 26%-49% | Слабо въздействие върху повърхностното използване на земята. Вероятно сервитутът е на място, което вече е неизползваемо. | Канализационни линии. |
| 11%-25% | Минимално въздействие върху повърхностното използване на земята. Правата на подземни или надземни земи не влияят върху полезността на земята. | Право на въздух над сервитутната площ. |
| 0%-10% | Почти няма въздействие върху повърхностното използване на земята. | Подземен сервитут, който заема минимална площ. |
Например, да кажем, че общият квадратен метър на вашия имот струва 0 000. Нека тогава кажем, че стойността на сервитута въз основа на неговия квадратен метър е 5000 $. Ако нивото на въздействие гарантира разделяне на правата от 50%, тогава сервитутът ще струва 00.
Ако оценителят вижда повредата като възможност, тогава разходите за поправка на тези щети се добавят към стойността на сервитута.
Как ме засяга сервитутът за комунални услуги?
Преди да построите нещо под или над земята, важно е да знаете дали имате някакви сервитути върху вашия имот. Може да се заемете с голям проект като изграждане на къща . Или може да се заемете с по-малък проект като изграждането на сух кладенец. Така или иначе, разбирането на вашите права на собственост може да ви спести много време и пари в бъдеще.
Например, можете да изградите палуба над подземна телефонна линия. Въпреки това, ако телефонната компания иска достъп до него, може да има право да унищожи тестето ви, за да го направи. Проверката дали имате или не сервитут за комунални услуги, преминаващ през вашия имот, може да бъде толкова проста, колкото да разгледате заглавието или акта.
По време на покупката можете също да натоварите своя агент по недвижими имоти да разкрие тази информация.
Обобщавайки
За да обобщим, важно е да знаете дали имате сервитути за комунални услуги във вашия имот. Въпреки това, ако купувате или продавате земя, също е важно да знаете стойността на тези сервитути.
Консултирайте се с вашето местно правителство, компания за комунални услуги или агент по недвижими имоти, за да научите повече за сервитутите за комунални услуги във вашия имот.
