Всички сме чували за тях. Няколко от нас са ги изпитали. Говоря за лоши хазяи. Тези, които няма да поправят протекъл покрив, да ремонтират водопровода или да поддържат HVAC системата работеща. За щастие наемателите имат права според закона. Има начини да се защитите в почти всички Съединени щати, ако вашият хазяин не поддържа дома или апартамента ви обитаеми.
Законите за обитаване варират в различните щати. Обща част от тези закони в почти всеки щат е концепцията, че наемодателят трябва да поддържа имота в състояние, годно за живеене. В повечето щати средствата за правна защита на наемателя могат да включват правото да прекрати наема без неустойка, да поправи проблема и да приспадне разходите от наема или да заведе дело срещу наемодателя.
Важно е да разбирате правата си като наемател съгласно законите във вашия щат. Трябва също така да знаете къде можете да намерите помощ за разрешаване на жалба срещу вашия наемодател. Работата в рамките на правната система е ключова за правилното смекчаване на проблема. Вие наистина имате права и има начини да се обърнете към проблем на наемодателя, за да осигурите подходящ резултат.
Бъдете методични и професионални
Каквото и да правите, поддържайте цялата ситуация делова и професионална. Няма да спечелите нищо, ако бъдете конфронтативни или агресивни. Адвокатите и професионалните преговарящи са категорични, че заплахите рядко работят. Опитът да намерите общ език и предлагането на решения е най-добрият вариант, когато се опитвате да преговаряте.
От друга страна, вашият хазяин може просто да откаже да обсъди или реши проблема с вашия апартамент или жилище под наем. Наемодателят може да стане агресивен или дори обиден. Ако това се случи, препоръката е да се отдръпнете и да не повишавате нивото на поведение, а да адресирате проблема чрез други канали.
Документ, документ, документ
Ако ситуацията ви в крайна сметка се сведе до съдебно заседание или друг вид решение, силата на вашия случай може да зависи от това колко добре документирате усилията си да работите с наемодателя, за да намерите подходящо решение. Има няколко важни неща, които трябва да направите, докато се опитвате да постигнете решение с вашия наемодател.
Водете дневник
От самото начало водете хронологичен дневник или дневник на събитията, довели до проблема и всеки контакт, молба и промяна в ситуацията от ден на ден. Не можете да започнете дневника, докато не се случи инцидентът и проблемът не започне с вашия наемодател. Веднага щом можете, запишете всички важни факти, които можете да запомните, включително дати и часове. След това водете точна ежедневна сметка за всяко телефонно обаждане, контакт или промяна в състоянието на ситуацията.
Тези видове факти могат да станат важни, ако в крайна сметка заведете дело или се обърнете към арбитраж за вашия лизинг. Наличието на подробен отчет за инцидента може да повлияе значително на успеха на вашия случай.
Вземете всичко писмено
Започнете файл за документиране на вашия опит да накарате вашия наемодател да поддържа договора за наем и да поправи вашия апартамент или жилище под наем. Започнете с вашия лизинг. Договорът за наем, който сте подписали с вашия наемодател, е основата на вашия случай. Договорът за наем трябва да съдържа подробности за това кой е отговорен за ремонта, всички зададени срокове и спецификата на това как се правят уведомления на наемодателя за проблеми.
Препоръчваме ви да общувате с вашия наемодател относно сериозни проблеми в писмен вид. Можете да придружите тези писмени съобщения с телефонно обаждане или имейл. В някои случаи трябва да изпратите писмото с потвърждение за подпис от пощенската служба. Това ще бъде вашето доказателство, че писмото е доставено на наемодателя или негов представител.
Не разчитайте на имейли. Някои съдилища и арбитражи може да не приемат имейл запис като доказателство за комуникация. Още по-малко надеждни са текстовите съобщения. Съхранявайте копие от всяка поща, която изпращате, във вашия файл с разписката за обратна доставка.
Направи снимки
Правенето на снимки на щетите е изключително важно. Може да се наложи да започнете почистването, за да продължите да живеете във вашия апартамент или жилище под наем. Преди да почистите или ремонтирате нещо, направете обширни снимки на целия проблем от различни ъгли. Наемодателят може да оспори сериозността или размера на щетите, особено ако сте почистили бъркотията и сте направили ремонт.
Цифровите снимки обикновено са добри. Също така ви предлагаме да разпечатате тези снимки и да ги поставите във вашия файл. Най-малкото изтеглете снимките от телефона или цифровия си фотоапарат в сигурна и сигурна система за архивиране. Винаги съхранявайте множество копия на различни места на всички цифрови файлове, които може да ви потрябват по-късно.
Следвайте изискванията на вашия лизинг
Ако очаквате вашият хазяин да играе по правилата, вие също трябва да играете по правилата. Вашият договор за наем е част от официалните правила. Много пъти вашият договор за наем ще определя как и къде трябва да уведомите вашия наемодател за проблеми. Договорът за наем може също да съдържа времеви рамки и ограничения, които трябва да се спазват.
Бъдете съвестни относно спазването на тези изисквани срокове и използването на методите, посочени в договора за наем. Договорът за наем може също да съдържа условия, които наемодателят трябва да спазва. Водете подробни бележки за датите, на които правите уведомления, и всички срокове или методи, които наемодателят не успява да спази или следва.
Ако все още не можете да получите решение
Държавните закони обикновено уреждат вашите възможности, ако преговорите с вашия наемодател не успеят да разрешат проблема. На този етап може да се наложи да се консултирате с адвокат във вашия щат, който е запознат със законите за обитаемост. Това може да бъде скъпо и отнема много време. На този етап обаче има и други начини да се подходи към проблема. Има и други средства за защита, които предлагат алтернатива на завеждането на дело. Трябва да проучите всички тези възможности, преди да предприемете последната последна стъпка в правната система.
Включете вашата местна сграда или здравен отдел
Ако повредата на вашия апартамент или жилище под наем е достатъчно сериозна, инспекция от местния строителен отдел или вашия местен здравен отдел може да е всичко, което е необходимо, за да накарате вашия наемодател да се включи в ремонта.
Всяка сграда в повечето градове трябва да има сертификат за ползване. Ако сградата не отговаря на строителните или здравните кодекси, може да бъде публикувано известие за забрана. Вие ще бъдете задължени да се изнесете до ремонта или извършването му, както и всички други наематели в сградата. Повечето щатски закони ви позволяват да спрете да плащате за палатка, ако бъде публикувано съобщение за незаемане. Внезапна загуба на доходи от наем може да разочарова вашия наемодател.
Задържане на наема
Някои държавни закони позволяват на наемателя да задържи наема, ако наемодателят не изпълни отговорността да поддържа имота под наем обитаем. Предлагаме ви да се консултирате с адвокат или друг правен съветник, преди да започнете тази процедура за самопомощ, за да се уверите, че е законна във вашия щат.
Повечето щати позволяват удържане на наема в рамките на определени насоки. В някои случаи трябва да дадете време на наемодателя да извърши ремонта. Няколко държави изискват да продължите да плащате наем в ескроу сметка. Уверете се, че разбирате напълно изискванията на вашите държавни и местни закони, преди да започнете тази процедура.
Направете ремонта и приспаднете разходите от наема си
Много държави позволяват на наемателите да извършват необходимите ремонти и да приспадат разходите от наемните си плащания. Повечето от тези закони имат изисквания за уведомяване и други методи, преди да можете да извършите ремонт и сценарий за приспадане. Трябва да сте много внимателни, ако използвате тази тактика, тъй като може да има обратен ефект, ако вашият случай стигне до съда. Някои юрисдикции ограничават сумата, която можете да приспаднете от наема, или общата сума, която можете да похарчите за ремонт.
Нарушете договора си за наем
Никога не предлагаме на никого да наруши договора си за наем. Това е вариант, който трябва да се счита за крайна мярка. Лизингът е правен договор и последиците за вас и вашето финансово състояние могат да бъдат сериозни. Повечето държави имат закони, които уреждат как и кога наемателят може да наруши договора за наем без страх от репресии. Трябва да предприемете тази стъпка само след като се консултирате с адвокат, запознат с правото на лизинг във вашия щат.
Повечето държави определят много точен набор от условия, които трябва да бъдат изпълнени, и стъпки, които трябва да предприемете, преди да можете да се откажете от лизинг без неустойка. Като цяло тези изисквания могат да включват:
- Обаждане на местни строителни и здравни инспектори
- Времевите рамки, позволени на наемодателя да отговори на вашите оплаквания и да отстрани проблема
- Видовете известия, които трябва да дадете на наемодателя, и времевите рамки, свързани с известията.
Вместо да изоставяте договора за наем, ако ситуацията го налага, може да помислите за временно преместване. Повечето щати имат разпоредби за възстановяване на разходите за временно преместване от наемодателя след разрешаване на проблема.
Крайният вариант – да се обърнете към съда
Възможно е да се появят две възможности в зависимост от това къде живеете и степента на вашия иск. Трябва да проучите и двете опции, преди да вземете решение да съдите наемодателя си за проблем с ремонта.
Съд за искове с малък материален интерес
Повечето щати и местни юрисдикции имат някаква форма на съд за искове с малък материален интерес. Това са законни места с някои ограничения. Обикновено размерът на иска, който можете да предявите срещу вашия наемодател, е ограничен до няколко хиляди долара. В повечето съдилища за малки искове вие представлявате себе си.
Съдът за искове с малък материален интерес може да бъде по-бърз и по-малък от други видове съдилища. Не е нужно да наемате адвокат и документите обикновено са по-малко. В повечето случаи няма жури. Съдията ще разгледа вашия случай и ще вземе решение. Констатациите на съдилищата за искове с малък материален интерес притежават целия авторитет на всеки съд по закон.
Наемете адвокат
Ако размерът на вашия иск го изисква или ако държавният закон го изисква, единствената ви друга възможност е да наемете адвокат и да се обърнете към съда. Бъдете готови за отнемащ време и скъп процес. В много случаи разходите за водене на вашия случай ще надхвърлят действителните щети, които може да получите. Във всички случаи смятаме, че това трябва да е крайна мярка.
Въпреки това, ако надделеете във вашия случай, трябва да получите някои защити срещу отмъщение или репресии от наемодателя, като например:
- Прекомерно увеличаване на наема
- Защита от изгонване
- Защита при подновяване
Ако загубите, обикновено получавате някои от тези защити, но може също така да се наложи да заплатите пълните съдебни разходи за завеждане на делото, освен че не получавате иска си.
Работа с наемодател, който няма да поправи теч
Начинът, по който ще се справите с наемодател, който не желае да поправи теч, в много отношения зависи от тежестта на теча и щетите, които сте претърпели. Ако течът е малък и не причинява щети на вашето имущество, действията ви вероятно трябва да отразяват сериозността на ситуацията.
От друга страна, ако таванът е пропаднал във вашата кухня и непрекъснато тече вода, са необходими по-драстични и незабавни действия. Вашият отговор трябва да бъде смекчен с размера на проблема.
