Ако сте гледали телевизионни предавания като Флип или флоп , може би сте забелязали колко много се пръскат тези плавници, за да поправят дома. Част от причината, поради която повечето домашни плавници са в състояние да направят скъпите покупки, които правят, се справят с факта, че IRS позволява хубав набор от разходи за домашни плавници.
Хората, които са нови в обръщането, вероятно се чудят какво приспадат и с право.
Начинът, по който се приспадат разходите ви, ще зависи от това дали сте дилър или не го използвате просто като инвестиция. Повечето домашни плавници обаче ще могат да отпишат разходите, свързани с ремонти, реклама, пътуване, както и материали, използвани в дома им.
Честно казано, опитът да разберете какви могат да бъдат вашите удръжки е въпрос, който е най-добре оставен на счетоводител. Ние обаче ще се опитаме да ви обясним правилата за разходите като начин да ви помогнем да прецените дали фиксирането и обръщането е правилният избор за вас.
Как да подадете данъци, когато обръщате къща
Начинът, по който подавате данъци по време на прехвърляне на къщата, ще се промени в зависимост от това дали използвате или не бизнес като начин да го преобърнете. Ето какво трябва да знаете:
Важно е да говорите със счетоводител, за да разберете кой данъчен график ще работи най-добре за вас. С това казано, както дилърите, така и инвеститорите са склонни да имат подобни отписвания на разходи, които могат да използват, за да намалят размера на данъците, които имат. Когато обръщате дом, ще трябва да подадете 1040 списък C.
Колко често трябва да подавате данъци като домашен флипер?
Ако сте физическо лице, което просто обръща една къща и ще притежава собствеността върху дома повече от година, шансовете са, че ще се справите с подаването им веднъж годишно. Ако имате статут на дилър, тогава трябва да подавате данъците си на тримесечие.
Кои са най-честите разходи, които можете да отпишете по време на промяна на къщата?
Обръщането на къща е пословично скъпо, но за щастие IRS е доста добро относно това, което можете да направите, за да намалите данъчната тежест. Най-добрият начин да сте сигурни, че можете да намалите данъчната си тежест, е да отпишете разходите.
Фиксиращите и обръщащи инвеститори имат право да приспадат определени разходи, преди имотът да бъде обърнат, докато има някои приспадания, които могат да бъдат направени само след като работата е завършена и къщата е продадена.
Най-честите разходи включват:
Капиталови разходи
Това е общ термин за разходи, които се правят с необходимостта от закупуване и обръщане на къщата. Въпреки че не можете да приспаднете цената на дома, който купувате, можете да приспаднете данъци, такси, лихви, разходи за затваряне, както и неща като комисионна за продажба.
Когато изчислявате лихвите и данъците, които можете да приспаднете, не забравяйте да ги изчислите въз основа на периода от време, през който сте запазили дома.
Разходи за ремонт
Друго голямо отписване, което любителите на къщи получават, за да се насладят на сделки с разходи за обновяване. Просто казано, това е общ термин за всички пари, които може да се наложи да платите като част от обновяването. Това включва неща като инспекция на вашия дом, разрешителни за ремонт, материали, както и реално плащане на екипажа, който е договорил.
Този разход обаче е един от тези, които се приспадат само след продажбата на къщата.
Домашни бизнес разходи
Ако подавате документи като LLC или се смята, че имате бизнес, вие също получавате правото да отпишете разходите за домашен бизнес. Те включват неща като сметката ви за мобилен телефон, комунални услуги, свързани с домашен офис, визитки, професионални членства, както и офис консумативи. Вярвате или не, дори редки видове домашен бизнес като домашно пивоварство може да приспадне доставките.
Ако рекламирате дома си за продажба или трябва да пътувате до дома, тези разходи също могат да бъдат включени като част от вашите данъци. Освен това, ако сте наели агент по недвижими имоти, за да намери имота, платената му комисионна се приспада от данъци.
Пътни и други разходи
Ако трябва да пътувате като част от вашия проект за преобръщане на къщата, обикновено можете да приспаднете цената на пробега, поставен на вашето превозно средство, стига да се отнася за извършване на бизнес. Разходите за пътуване и настаняване, които трябва да бъдат извършени за бизнес операции, също могат да бъдат приспаднати.
Уверете се, че сте отчели използвания газ по време на пътуване до и от имота и всяко износване, настъпило на превозното средство. Освен това, ако забавлявате потенциални купувачи, като ги изведете на вечеря или обяд, това са разходи, подлежащи на приспадане.
Как мога да избегна данък върху капиталовите печалби с промяна на къщата?
Обръщането на къщата е известно с това, че води до високи разходи, както и като магнит за данъка върху капиталовата печалба. Данъкът върху капиталовата печалба е специализиран инвестиционен данък. Това може да означава, че вашият флип може да получи толкова висока данъчна ставка от 10 процента или повече.
За щастие, има начини да избегнете или намалите данъка върху капиталовите печалби с обръщане на къщата. Те включват:
Заслужава ли си данъците да се поправят и обръщат?
Това е въпросът за милиони долари и, честно казано, зависи от обрата на къщата. Средният успешен проект за обръщане на къща ще донесе около 000 печалба. Ако сте се надявали печалбата да е достатъчна, за да живеете една година, това няма да е така. Ето защо повечето домашни плавници имат друга работа или са класифицирани като дилъри.
Част от работата на домакините е да се уверят, че къщата, която решат да поправят и обърнат, ще може да реализира печалба. Това, само по себе си, е част от набора от умения, които правят плавника успешен. Ако не знаете как да го накарате да работи, тогава не трябва да се опитвате да си изкарвате прехраната от обръщане на домове.
Данъци за обръщане на жилища срещу данъци за дългосрочни наеми
Ако притежавате каквато и да е инвестиция, независимо дали става въпрос за акции, недвижими имоти или ретро автомобил, и я продадете с цел печалба, след като сте я притежавали една година, печалбата се счита от IRS за нормален доход. В този случай вие се считате за дилър и се облагате с вашата стандартна данъчна ставка.
Като търговец вие сте човек, който купува нещо, подобрява го, след което се обръща и го препродава с печалба. В очите на правителството инвеститор в недвижими имоти е същото като търговец на антики и реставратор на ретро автомобили.
Независимо дали купувате жилища под LLC или под собствено лично име, вие сте бизнес. Колкото повече функционирате като бизнес, включително като имате план за инвестиране в недвижими имоти, толкова по-голям е шансът да сте печеливши. Наемодателите, от друга страна, се гледат по различен начин. Те не се считат за дилъри и вместо това се разглеждат като дългосрочни инвеститори , което им предоставя преференциално данъчно третиране.
Свързани въпроси
Колко време отнема поправянето и обръщането на дом?
Това зависи от това как правите обръщането. Ако търсите краткосрочен флип, трябва да очаквате целият процес да бъде извършен в рамките на 90 дни. Ако искате да продадете къщата след една година, тогава може да имате по-дълъг период от време.
Трябва ли да се обадя на CPA относно преобръщането на данъците на къщата ми?
Ако някога сте объркани относно това как да плащате данъци върху вашия дом, трябва да отидете при данъчен експерт възможно най-скоро. CPA ще може да ви посъветва как да извлечете максимума от печалбата си и как да поддържате съответствието си.
Трудно ли е обръщането на къща?
Ако имате правилните връзки и знаете къде да намерите евтини къщи, тогава обръщането на къща няма да е трудно. Повечето хора обаче не са подготвени да го направят сами. Ако искате да научите въжетата, присъединете се към група за инвестиране в недвижими имоти.
