Въпреки че всички наематели се надяват техните договори за наем да преминат безпроблемно, нещата не се развиват така във всички случаи. Жалко е, но понякога наемодателят може да премине важни граници с наемателите си. И когато границата бъде прекрачена, наемателят трябва да знае как да потърси наемодателя си отговорен за нарушението.
Ако вашият хазяин ви принуждава да живеете при ужасни условия, можете да го докладвате на Министерството на жилищното строителство и градското развитие на САЩ, известно още като HUD. Ако вашият наемодател е нарушил закона, той може да бъде глобен или да му бъде забранено да извършва бизнес. За да съобщите за лош хазяин, свържете се с линията за жалби на многофамилни жилища на безплатен телефон (800) 685-8470.
Какви права имам като наемател?
Наемодателите често не знаят къде свършват техните права като собственици на имоти и къде започват правата на техните наематели. За да гарантира, че спазва всички съответни закони и разпоредби, наемодателят трябва да е запознат със следното:
- Законът за справедливо жилищно настаняване
- Правото на тихо удоволствие
- Гарантията за обитаемост
Какво представлява Законът за справедливо жилищно настаняване?
The Закон за справедливо жилищно настаняване е налице, за да защити както купувачите, така и наемателите от дискриминация, свързана с жилищата. Съгласно този акт, има седем защитени класа : пол, религия, цвят на кожата, раса, национален произход, увреждане и семейно положение. Ако сте част от една от тези защитени класове, наемодателят не може да откаже да ви наеме поради това, нито може да установи различни квалификации, които се основават единствено на вашата класификация.
Какво е правото на тихо удоволствие?
Под Право на тихо удоволствие (RQE) , наемателят има право да живее в имот под наем без безпокойство. Това означава, че наемодателят не може да се опитва да претендира за нает имот, докато наемателят живее в него. Наемателят също има право на тишина и спокойствие съгласно RQE.
Какво е гаранция за обитаемост?
Съгласно този договор наемодателят трябва да осигури подходяща за живеене единица под наем. Гаранции за обитаемост варират в различните щати, но в повечето щати наемодателят трябва да осигури топла вода, водопровод, детектори за дим, електричество, питейна вода и отопление. Освен това те трябва да се уверят, че техният имот отговаря на всички местни строителни норми и имотът също трябва да е свободен от вредители.
Ако вашето помещение е в състояние, което не може да се живее, трябва да предупредите вашия наемодател и да му дадете възможност да коригира настоящите проблеми. В повечето случаи наемодателят разполага с 30 дни, след като е узнал за настоящите проблеми, за да ги разреши, въпреки че някои проблеми могат да дадат на наемодателя повече време за отговор.
Какво не може да направи наемодателят (и често срещани причини да докладвате за наемодател)
1. Изключване на помощните програми
Един от начините, по който наемодателите могат да преминат границата, е като изключат комуналните услуги в опит да направят имота „негоден за живеене“. Това често се прави като последно усилие да се принуди наемател да напусне дома, но в много случаи наемодателят няма право да направя това.
Ако наемодателят изключи комуналните услуги дори след като са били сметките, ситуацията е още по-лоша.
2. Промяна на условията на договора без съгласие или споразумение
Има много случаи, когато наемодателите се опитват да променят „сделката“, след като наемателят живее на дадено място за известно време. Ако ви е бил предложен достъп до плувен басейн, перално помещение или някое от другите обичайни удобства, когато сте подписали договора си за наем, трябва да запазите тези права.
3. Премахване на вещи на наемателя
Ако някога сте се прибирали у дома и виждали всичките си светски вещи, струпани на тротоара пред дома ви, разбирате болката. Има няколко неща, които са по-стресиращи от това внезапно да се окажете без място, където да легнете главата си през нощта.
Наемодателят може да премахне вещите на наемателя само ако е било изпратено надлежно предизвестие и ако е извършено официално изгонване. Дори когато наемодателят е направил всичко, което се изисква от него, той все още се нуждае от шериф или полицейски служител с тях, когато изнася вашите вещи.
Ако наемодателят не следва подходящите стъпки, възможно е да предприемете правни стъпки срещу него.
4. Гаранционен депозит
Задържането на вашия гаранционен депозит без обяснима причина е друга форма на тормоз на наемодателя. В повечето договори за наем видът и размерът на щетите, които представляват загуба на гаранционен депозит, са ясно посочени. Ако не е, договорът оставя твърде много за тълкуване.
Наемодателят трябва да може да ви каже точно защо се пази част от гаранционния депозит. Без необходимата прозрачност няма начин да разберете дали наемодателят просто краде парите ви.
Ако подозирате, че вашият хазяин задържа гаранционния ви депозит поради по-добра причина, отколкото просто да задържи парите, време е да се обадите на вашия адвокат.
5. Пренебрегване на ремонтите
Понякога наемодателите пренебрегват исканията за извършване на ремонт на имот. Това може да стане доста проблематично, особено когато необходимите ремонти са отговорност на наемодателя. Всъщност няма значение какви са причините. Когато наемодателят пренебрегне необходимия ремонт, това може да е причина да го навлечете в беда.
Наемодателите, които изостават със задълженията си по поддръжка, може да го правят, за да накарат наемателите си да напуснат, или може би просто не им пука, че проблемите съществуват на първо място. Във всеки случай има много закони, които защитават правата на наемателя и небрежното поведение от страна на наемодателя е недопустимо.
6. Необявено (незаконно) влизане
Друго нещо, което вашият хазяин може да направи, за да си навлече проблеми, е да влезе в наетия ви дом, без да ви уведоми, преди да влезе.
Независимо дали наемодателят влиза в имота, за да извърши ремонт или вашите неща, има добре установен процес, който трябва да се следва. Част от този процес е информирането на наемателя, че ще влезе.
7. Повишаване на наема
Докато наемодателите понякога могат да повишават наемите, има правила, които уреждат как може да стане това. Първо, в договора за наем се посочва каква е наемната сума и колко може да се повиши с времето.
Ако договорът не покрива допълнителни увеличения на цените за имот под наем, наемът не може да бъде променен без пренаписване на договора и получаване на нови подписи. На наемодателя също е забранено произволно да повишава наема въз основа на фактори като наемни цени на съседи, капризи или инфлация.
8. Такси и допълнителни такси
Както при повишаването на наема, добавянето на такси и допълнителни такси към договора за наем често може да доведе до проблеми за наемодателя. Всички допълнителни такси и допълнителни такси, които се добавят към наема, трябва да бъдат прозрачни.
Това означава, че наемодателят трябва да ви информира за всички предстоящи такси и също така трябва да е готов да представи доказателство, че тези плащания са отишли на мястото, за което са били предназначени.
9. Неприемане на наемни плащания
Друга често срещана тактика, която много наемодатели използват, за да измъкнат наемателите от имотите под наем, е да спрат да приемат наемни плащания. Това поведение не само създава много проблеми на наемателите, но всъщност може да причини повече проблеми на наемодателя.
Ако, например, наемодателят спре да приема плащания преди изтичането на лизинговия договор, наемателят има право да остане в дома, докато наемният договор приключи. В някои щати, дори след приключване на договора за наем, наемателите все още имат право да продължат да плащат наема си, поне за няколко месеца.
Когато наемодателите спрат да приемат чекове за наем от своите наематели, те рискуват месеци наред да не получат никакъв наем.
10. Принудително изгонване
Докато законите, отнасящи се до принудителното изселване, се различават от място на място, почти никога не е разрешено принудително изселване. Вашият наемодател няма право да ви изтласква от дома ви, без да преминете през съответните процедури.
Първо, наемодателят трябва да уведоми наемателя за предстоящи правни стъпки. След това наемодателят трябва да премине през съдебната система, за да получи законното известие за изгонване. Дори след като всичко това е постигнато, наемодателят все още не може да изгони наемателя на улицата.
Наемателят ще бъде уведомен, че процедурата по изваждане е приключила и е даден срок за освобождаване на помещението. В последния ден наемодателят може да изнесе вещите на наемателя със служител на правоприлагащите органи, който да наблюдава.
11. Фиктивни изгонвания
Както при принудителните изгонвания, наемодателите, които обслужват изгонвания, които не са реални, могат да си навлекат много проблеми. Въпреки че не е толкова често срещан, колкото много други проблеми в този списък, наемодателите подават фиктивни известия за изгонване не е нечувано.
Ако ви изгонят, наемодателят трябва да ви уведоми по подходящите канали. Един от тези канали е известие за намерение, а друг е действителното известие за изгонване от съдилищата. Тъй като известията за изгонване идват с номера на делата, не е трудно да се потвърди законността и автентичността на известието за изгонване.
Когато се съмнявате, винаги проверявайте.
12. Смяна на ключалките
По същия начин като принудителното изгонване и уведомленията за изгонване, които не са реални, наемодателите също сменят ключалките на апартамент, за да не допускат наемателите.
Наемодателите нямат право да правят това, особено когато вещите на наемателя са все още в апартамента. Както в други случаи, подобни на този, наемодателите трябва да предоставят надлежно известие и документи, получени по законови пътища, преди да предприемат каквито и да е драстични мерки като смяната на ключалките.
13. Откупуване
В някои райони, където има голямо търсене на имоти под наем и където цените за наеми се покачват бързо, е доста обичайно наемодателите да се опитват да изкупят наемателя.
По същество това означава, че наемодателят предлага пари на наемателя, за да го накара да се откаже от договор за наем. Когато успеят, наемодателите правят повече пари от бъдещите наематели, отколкото сумата в долари, която плащат като пари за изкупуване.
Въпреки че някои наематели може да са добре да изкупят и да продължат напред, има много, които смятат, че няма избор. Наемодателите могат да направят своите оферти да изглеждат по-скоро като задължителни промени в споразумение. Наемателите често се чувстват принудени да сключат сделка.
Подвеждането на наемател за постигане на желана цел от такова естество е незаконно в повечето ситуации.
14. Заплашително поведение
Друга форма на тормоз, която изпитват някои наематели, е заплашителното поведение от техния наемодател. Независимо дали тези поведения идват под формата на психологически тормоз или декларации, че наемодателят може да предприеме някакво негативно действие срещу вас, заплашителното поведение никога не е част от договора за наем.
При никакви обстоятелства на наемодателя не е разрешено да използва сила, за да наложи волята си на наемател. Съществува сложна система от закони, защитаващи както наемодателя, така и наемателя. Когато някоя от страните се нуждае от помощ, проблемите трябва да се решават по нормални канали. Всичко друго може да означава проблеми.
15. Сексуален тормоз
Както в много други области на живота, сексуалният тормоз може да надигне грозната си глава в ситуации на наем. Сексуалният тормоз може да приеме много форми и да варира по сериозност. Независимо от вида обаче, на наемодателя никога не е позволено да прекалява с наемателя.
Сексуалният тормоз е сериозно нарушение и може да доведе до големи проблеми за наемодателя. Ако смятате, че вашият хазяин ви тормози сексуално, първото ви действие трябва да бъде да повдигнете обвинения и да подадете официална жалба. В случаите, когато нещата са трудни за доказване, наличието на колекция от документирани жалби може да ви помогне да се защитите.
16. Служебни животни
Известно е, че някои наемодатели изпадат в пристъп, когато разберат, че някой от техните наематели има куче в дом, който не позволява домашни любимци. Също разбираемо. В края на краищата наемодателят вероятно е въвел правилото за забрана на домашни любимци по важни за тях причини.
В случай на служебни животни обаче наемодателите трябва да бъдат по-сговорчиви. Всеки, който използва служебно куче, знае, че се правят изключения за техните помощници на животните и наемодателите нямат право да оспорват този факт.
В много случаи наемодателите просто не знаят разликата между служебни животни и домашни любимци. Ако смятате, че това е така във вашата конкретна ситуация, може би е добра идея да обсъдите проблемите с вашия наемодател, преди да предприемете стъпки, за да го накарате да си изпадне в беда.
Трябва ли да докладвате наемодателя си?
Докладване до HUD
Ако наемодателят е извършил едно или няколко от нарушенията, описани по-горе, преследването на обезщетение чрез правната система не е единственото нещо, което трябва да направите. Ако вашият наемодател си партнира с Министерство на жилищното строителство и градското развитие (HUD) на САЩ , трябва да се подаде доклад в този отдел. Наемодател, който нарушава закона, докато се обогатява финансово със субсидии, финансирани от данъкоплатците, вероятно ще бъде глобен и ще му бъде забранено да си партнира с федералното правителство.
Докладване в сайтове за отзиви на наемодатели
Трябва също така да използвате сайтове за отзиви на наемодатели, за да споделите своя опит, тъй като това може да спаси други хора от преминаване през ситуацията, която сте направили. Сайтове като Оцени MyLandlord имат хиляди подробни отзиви на наемодатели и Openigloo проследява нарушения на наемодателя, история на дървеници в имоти и т.н. в допълнение към предоставянето на истински отзиви.
Живеете ли в район, контролиран от наем?
В някои части на страната законите за контрол на наемите уреждат колко може да таксува наемодателят за отдаване под наем на жилище. Освен това законите за контрол на наемите уреждат начина, по който трябва да се обработват изгонванията.
Въведени са закони за контрол на наемите, за да направят наемането по-достъпно за физически лица. Но тъй като наемите са изкуствено ниски, наемодателите обикновено са немотивирани, когато става въпрос за извършване на ремонти и извършване на поддръжка, или може да не могат да си позволят да направят нито едно от двете.
Ако попаднете в такава ситуация, вероятно ще потърсите начин да създадете проблеми на хазяина си. Но в зона, контролирана от наеми, за съжаление всичко, което наистина можете да направите, е да изчакате, докато договорът ви за наем изтече.
Вашият хазяин няма да може да ви изгони, ако го докладвате по някакъв начин. За да спази законите за контрол на наема, вашият наемодател ще трябва да предложи договор за наем, независимо от това какво сте направили като опит да го подведете под отговорност.
Завеждане на дело за искове с малък материален интерес срещу вашия наемодател
За да съдите наемодателя си за някое от горепосочените нарушения, ще трябва да заведете дело в съда за искове с малък материален интерес. Но преди да заведете дело, трябва да сте сигурни, че съдите правилното лице или организация.
Съдене срещу частен наемодател срещу компания за управление на имоти
Вашият наемодател частен ли е? Ако е така, ще ги съдите директно. Ако работите с управител на имоти, който работи от името на компания за управление на имоти, компанията за управление на имоти също може да носи отговорност за щети, причинени от управителя на имоти.
Ако възнамерявате да съдите наемодателя си, наемането на адвокат може да се окаже полезно. От една страна, квалифициран и опитен адвокат би могъл да определи къде най-вероятно е отговорността от самото начало.
Как работи процесът
След като бъде заведено дело в съда за искове с малък материален интерес, наемодателят ще бъде уведомен, че е съден и ще има определено време, за да отговори на делото. Размерът на предоставеното време варира от щат до щат. В повечето щати е 30 дни.
Имайте предвид, че не можете да връчите собственото си дело. Ето още един пример, при който наличието на адвокат на ваша страна би било от полза. Или можете да наемете доверен приятел или местен шериф, който да връчи делото вместо вас.
Струва ли си да съдите наемодател?
Има някои неща, които трябва да имате предвид, преди да заведете дело. Например, можете да загубите делото, което означава, че сте преминали през всички неприятности и сте платили много пари за нищо. Освен това наемодателят или компанията за управление на имоти може да заведе насрещно дело, в който случай ще трябва да ги компенсирате за различни неща, ако загубите.
Има, разбира се, обстоятелства, при които завеждането на дело е напълно необходимо, например когато безразсъдството или небрежността на наемодателя доведе до сериозни наранявания. Но в случай, когато наемодателят просто задържа гаранционен депозит от 0, вероятно е най-добре да стоите далеч от съда за малки искове, да приемете загубата, да предупредите другите за опита си и да продължите напред.
